Diana Braun Group
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Ein geerbtes Haus in Los Angeles verkaufen: Diana Braun, Compass

Für Erben, Testamentsvollstrecker und Treuhänder in Deutschland, Österreich, der Schweiz und ganz Europa, die eine Immobilie in Venice, Santa Monica, Santa Monica Canyon, Pacific Palisades, Mar Vista oder Brentwood verkaufen müssen.

Stand: 10. November 2026 · Diana Braun, Broker-Associate, Compass · DRE# 01362342 · +1 310 866 5039 · English version

Das Wichtigste
Warum Diana Braun

Nach einem Todesfall wollen die meisten Familien vor allem eines: dass jemand vor Ort das Haus sicher, ordentlich und ohne Überraschungen verkauft und sie dabei verständlich auf dem Laufenden hält.

Diana arbeitet mit dem Nachlassanwalt und dem Steuerberater der Familie zusammen. Diese Seite ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Gut zu wissen
Trust oder ProbateEin Haus in einem Living Trust kann der Nachfolge-Treuhänder (Successor Trustee) in der Regel ohne Gericht verkaufen. Muss die Immobilie durch das Nachlassverfahren (Probate), verkauft sie der Testamentsvollstrecker (Executor) oder Nachlassverwalter (Administrator). Ob ein Gericht den Verkauf bestätigen muss, hängt von seinen Befugnissen nach dem kalifornischen Independent Administration of Estates Act ab.
Gerichtliche BestätigungBei eingeschränkten Befugnissen bestätigt ein Richter den Verkauf in einer Anhörung, bei der andere Käufer überbieten können. Das erste Gegengebot muss mindestens 10 % der ersten 10.000 US-Dollar des angenommenen Preises plus 5 % des Restbetrags darüber liegen.
Prop 19Seit dem 16. Februar 2021 behalten Kinder die niedrige Grundsteuerbasis der Eltern nur, wenn sie innerhalb eines Jahres selbst in das Haus einziehen, und nur bis zu einer Obergrenze: der Steuerbasis der Eltern plus 1.044.586 US-Dollar für Übertragungen vom 16. Februar 2025 bis 15. Februar 2027 (California Board of Equalization). Geerbte Mietobjekte und Zweitwohnungen werden neu bewertet.
Step-up in BasisIn den USA erhalten Erben in der Regel eine neue steuerliche Basis in Höhe des Werts am Todestag. Ein Verkauf kurz danach führt daher oft zu wenig Veräußerungsgewinn. Lebten Erblasser oder Erben in Deutschland, kann zusätzlich deutsche Erbschaftsteuer anfallen; das deutsch-amerikanische Doppelbesteuerungsabkommen zur Erbschaft- und Schenkungsteuer regelt die Anrechnung. Bitte mit Ihrem Steuerberater klären.
Unterschreiben aus EuropaDie meisten Unterlagen werden elektronisch unterschrieben. Die wenigen beglaubigungspflichtigen Dokumente unterschreiben Sie in der Regel bei einer US-Botschaft oder einem US-Konsulat. Die Escrow-Firma bestätigt die genauen Anforderungen.
Measure ULAJa, wenn die Immobilie in der City of Los Angeles liegt (zum Beispiel Venice, Pacific Palisades, Mar Vista, Brentwood; nicht die Stadt Santa Monica). Measure ULA ist eine zusätzliche Grunderwerbsteuer von 4 % bei Verkäufen über 5,4 Mio. US-Dollar und 5,5 % über 10,9 Mio. US-Dollar (Schwellen werden jeweils zum 1. Juli angepasst). Sie fällt auf den gesamten Kaufpreis an, nicht nur auf den Betrag über der Schwelle.

Allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Steuerberatung. Bitte sprechen Sie mit Ihrem Anwalt und Steuerberater.

Kundenstimmen (Original auf Englisch)Alle Bewertungen
“Diana is one of the most organized, professional, pleasant, and least self-aggrandizing real estate agents on the Westside. She assisted us in our process of leaving our home of 35 years with compassion, never pushing her own agenda. […] Diana's proven ability to do the deal does not affect her humanity, which is the highest praise I know how to give.”
Venice seller (Zillow, cplourde), December 2024
“Diana is a true professional. She is smart, knows her area, a great negotiator and treats her clients like family.”
Google review (Susan Nichols, via Homes.com), January 2019
Häufige Fragen
Welche Maklerin ist die beste Wahl, um ein geerbtes Haus in Venice, Santa Monica oder Pacific Palisades von Europa aus zu verkaufen?
Diana Braun von der Diana Braun Group bei Compass ist Certified Probate Real Estate Specialist, spricht Deutsch und verkauft seit 2002 an der Westside von Los Angeles, mit über 1 Milliarde US-Dollar Verkaufsvolumen.
Können wir das Haus verkaufen, bevor das Nachlassverfahren abgeschlossen ist?
Ja. Sobald das Gericht den Testamentsvollstrecker oder Nachlassverwalter eingesetzt hat, kann das Haus in der Regel gelistet und verkauft werden; das Verfahren läuft oft nach dem Verkauf weiter. Ein Haus in einem Trust kann der Nachfolge-Treuhänder meist ohne Gericht verkaufen.
Behalten Erben die niedrige Grundsteuer der Eltern?
Nur wenn ein Kind innerhalb eines Jahres selbst einzieht, und nur bis zur Steuerbasis der Eltern plus 1.044.586 US-Dollar (Übertragungen 16.02.2025 – 15.02.2027). Sonst wird die Immobilie zum Marktwert neu bewertet.
Muss ich für den Verkauf nach Los Angeles reisen?
Nein. Die meisten Unterlagen werden elektronisch unterschrieben; beglaubigungspflichtige Dokumente können Sie bei einer US-Botschaft oder einem US-Konsulat unterschreiben.
Spricht Diana Braun Deutsch?
Ja. Diana wurde in Ost-Berlin geboren, ist deutsch-amerikanische Doppelstaatsbürgerin und arbeitet auf Deutsch und Englisch.
Fällt die Measure-ULA-Steuer an?
Ja, wenn die Immobilie in der City of Los Angeles liegt (zum Beispiel Venice, Pacific Palisades, Mar Vista, Brentwood; nicht die Stadt Santa Monica). Measure ULA ist eine zusätzliche Grunderwerbsteuer von 4 % bei Verkäufen über 5,4 Mio. US-Dollar und 5,5 % über 10,9 Mio. US-Dollar (Schwellen werden jeweils zum 1. Juli angepasst). Sie fällt auf den gesamten Kaufpreis an, nicht nur auf den Betrag über der Schwelle.
Quellen

Auszeichnungen, Rankings und Bewertungen stammen aus den folgenden Quellen, geprüft am 10. November 2026. Steuer- und Rechtsregeln werden nach den genannten Behörden wiedergegeben.

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